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　　走在小区里，业主们可以见到各式各样的广告。从小区门口到各栋楼顶，从小区道路两旁灯箱到电梯梯厢，在小区内的各个公共区域，广告几乎随处可见。根据广告市场行情，结合小区地段、具体位置和投放规模，小区广告可是一笔不菲的收益。那么，小区广告的收益究竟应当归谁所有？作为小区业主该如何维护自身合法权益？

　　案例1

　　物业拒提供广告收益明细惹业主不满

　　在广州市东部某大型小区里，仅从大门到楼梯短短几十米的距离就有五六处广告位。大门两侧灯箱循环播放着楼盘、汽车广告，两个电梯之间有LED显示屏，循环播放着食品、家具等各种广告，电梯门上、电梯内粘贴或悬挂着广告框，而且不定期就会更换。小区业主们反映，因为小区入住人数还未过半，业主委员会迟迟未成立，业主们很少会考虑这些广告收益的分配问题，小区物业也从未向业主们主动提起和公布小区广告收益一事。该小区于今年6月正式成立业主委员会，要求公布小区建成以来的广告收益明细，物业拒绝提供，双方产生纠纷。

　　案例2

　　物业擅自让广告进驻小区电梯遭质疑

　　伴随着高层住宅的增多，地处广州郊区的许多小区的电梯梯厢内都挂上了广告牌，内容涵盖了房产、汽车、医药、商业超市等各个领域，小区电梯俨然成了商家广告必争之地。某小区业主委员会向物业公司提出疑问，要求物业公司公布工作细节，如谁有权让商家广告进驻小区电梯里，广告收益又该如何分配等。物业答复称，小区内路面维修、花草养护、灯线保养等光靠小区所收的物业管理费只能勉强维持，加之保安等人工费用渐涨，只有用电梯广告收入来补贴日常开支费用。业主委员会要求物业公司拿出详细的电梯广告收益收支明细；而物业答复称，电梯广告收入使用起来比较散乱，不便统计，公司没有要求要定期向业主公示，但物业公司保证这部分费用使用在小区管理及建设上。业主委员会对物业公司的答复不满，双方遂起纠纷。

　　以案说法

　　小区广告收益为何频惹纠纷？

　　《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法规法律已经明确，位于公共区域的广告收益，应当归全体业主所有。但现实生活中，如同案例1、2所反映的情况一样，许多小区内广告的实际收益多被物业公司收入囊中。广告虽小，事关小区业主利益，之所以会出现纠纷，究其原因主要有以下方面。

　　1.物业公司内部缺乏相关制度监督，让物业公司对小区广告收益处置有恃无恐。结合上述案例和众多社会媒体曝光的情况可得知，隐瞒广告收入不告知业主，已成为一种较为普遍的现象，在物业管理行业内渐渐成为一种“潜规则”，成为物业管理层的一块“灰色收入”，变得习以为常。物业公司内部基于自身利益考虑，并没有出台相关的刚性规章制度，让这块收入成为了一笔“糊涂账”。缺乏内部监督机制，让小区广告收入常常不知所踪。

　　2.业主委员会成立不及时，履行职能不够充分。一些小区迟迟成立不了业主委员会，导致维权主体出现问题，出现法律纠纷时，维权往往力不从心。单个业主维权陷入“单兵作战”的泥淖，难以形成合力，不能从根本上解决问题。有的小区虽然成立了业主委员会，但结构松散，履行职责浮于表面，主要是作为业主代表与物业公司对话协商，解决问题的能力较弱，导致在小区广告收入方面的维权举步维艰。

　　3.物业管理监督管理机制不够健全，缺乏外部监督力量。目前物业管理行业尚缺乏专门的行政管理部门，主要依靠行业内部自律，没有具体的管理办法，导致监督管理无规可循，出现制度管理漏洞。目前有的地方尝试在街道办事处设立物业管理科，将物管工作纳入街道属地化管理，同时在人员配置和经费上给予保障。小区物管有问题可以到所属的街道办去解决，业主与物业公司产生纠纷也可以在街道办进行调解。由于街道工作人员对辖区比较熟悉，能够对辖区内的物管事务进行协调和指导，但目前只是处于实验阶段，尚未大规模铺开，物业管理监督管理机制亟待进一步完善。

　　4.部分小区业主法律意识淡薄，对小区事务管理缺乏热情。根据《中华人民共和国物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”规定，属于业主共有的公共部位有：一、住宅建筑内的人防工程，业主享有日常使用权；二、物业管理用房，业主享有共有权，可以供物业公司使用，使用的面积、是否需要物业公司支付租金，由业主与物业公司协商确定；三、小区绿地、道路，业主享有共有权，道路及小区内空地形成的车位由小区业主共有；四、楼顶、电梯间、走廊、走道、小区院墙等，业主有权决定如何使用。根据物权法的规定，小区里的广告收益应归业主所有。但由于很多业主法律意识淡薄，对于公共区域收益所属权归业主集体所有这一规定并不知晓，对小区管理事务也并不热心，只要不损害自身利益就持无所谓的态度，客观上助长了物业公司对小区广告收益隐瞒不报的行为。

　　检察官建议

　　业主该如何维护自身合法权益？

　　广告收益在许多小区显得格外敏感。作为物业公司而言，一般对外宣称小区广告收益较少，具体金额统计不便，公司内部没有规章制度要求必须对外公示或告知，出于公司内部管理保密要求，也拒绝向业主委员会出示小区广告收益收支明细账。有鉴于此，作为相对弱势的业主一方，可以从以下几方面着手维权。

　　一是尽快成立业主委员会，要求小区物业把小区广告收益及时公布出来。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的相关规定，小区业主完全有依据要求小区物业公布小区广告收益明细，合情合理，于法有据。只有将广告收益置于阳光之下，才能让广大业主更好地行使监督权。

　　二是小区业主委员会要积极作为，与小区物业公司沟通协商，制定出小区广告安置、收益分配等一揽子工作流程或管理办法。有关法规已经明确，开发商或物业公司要想在小区、电梯、楼顶等公共区域安装广告设备必须经过业主们的同意，除去合理成本的收益可以用于专项维修基金，但必须有证据证明确实用于该项目，或者由业主大会决定。因此，业主委员会要着力促进小区广告收益管理制度的完善，让一切变得有章可循。如广州有的小区业主委员会与小区物业公司签署协议，明确提出小区内所有公共设施设备的收益全部属于业主，所有收益每年结算分配，用以冲抵下一年度的小区物业管理费，平摊到小区每户人家。媒体也有报道，有的小区公共区域收益有余，小区每户业主可免费领取100度电，体现了业主委员会对小区账目监督管理的透明化，这些做法都不失为一种很好的尝试。

　　三是加强小区业主委员会建设，加大小区管理宣传工作力度，唤醒小区业主主人翁意识。目前许多小区居民大多相互不认识，个人公信力很难得到认可，很难组织业主大会，使得召开业主大会变得很困难。大多数业主也只是考虑物业服务是否到位，很少人去考虑小区广告收益问题。针对此种情况，业主委员会可以借助网络论坛平台、微信群、QQ群等社交工具，让小区业主之间多多沟通联系，群策群力，形成“小区事务大家管”的局面。

　　四是政府有关部门要加强管理，明确执法主体责任。房管部门对物业公司的服务质量和承诺负有监管责任，工商管理、街道办事处等部门对小区物业公司都有一定的管理权限，但具体职能有待进一步理顺。因此，政府应当进一步明确执法部门权限，全面规范物业公司的相关行为，维护广大业主的合法权益。

　　相关法条

　　《中华人民共和国物权法》

　　第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　《物业管理条例》

　　第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。(南方法治报)