广东政法网_中共广东省委政法委员会

　　“我们小区1000多户的问题都能解决，法院这次真帮了大忙！”在清远市某小区内，业主们异常兴奋。近日，清远市清城区人民法院化解一批拖欠物业费纠纷，促小区开发商兑现承诺赠送的1000多万元物业费。

　　“1000多户业主长期没有支付物业费，拖欠费用已超过1000万元。目前我们公司经营困难，物业服务难以正常开展，只能先把部分业主诉上法庭。”2023年年初，清城区某物业公司负责人向清城法院递交了起诉材料，要求69户业主支付拖欠的物业费合计40余万元。

　　清城法院立案庭收案后，第一时间将案件转至物业纠纷诉源治理调解中心，由法官邓楠联合专职调解员开展诉前调解。

　　眼见着购房时承诺的“大礼包”变成现在的“大烦恼”，业主们向邓楠等人道出了缘由。

　　原来，该案并非普通的拖欠物业费纠纷，而是开发商在销售房屋时曾口头承诺赠送业主5年的物业费，但因资金链断裂并未实际履行，导致这69户业主成了拖欠物业费的被告。

　　考虑到该案涉及多方利益，化解纠纷还得抓住“牛鼻子”，于是邓楠联系开发商，尝试寻找突破口，但开发商一再表示资金确实困难，没办法支付也不愿意进行商议，该案一度陷入困境。

　　为缓解业主和物业公司的矛盾，清城法院联合区住建局、市物业管理协会召开物业纠纷调解工作座谈会，召集了11家物业服务公司负责人参加，就解决物业纠纷、开展调解工作的重点难点问题进行深入沟通交流，最终共同作出暂缓处理该批案件、物业公司暂缓向业主追缴物业费的决定。

　　今年5月，国家接连发布多条房地产行业的利好政策，众多房地产项目重启。邓楠觉得，解决的时机来了，遂重启该批案件的处理。

　　邓楠向开发商讲事实摆依据，并从法律角度指出开发商应遵守诚信原则。经过多次与开发商及物业公司的沟通以及用情说理、用心释法，最终在住建部门的协调下，开发商与物业公司达成协议，1000多万元的物业费由开发商以现金和商品房抵扣的方式兑现给物业公司，成功兑现“赠送5年物业费”的承诺，案件得以圆满解决。

　　为避免类似纠纷的产生，清城法院向住建部门发出加强规范性引导、监督检查、宣传教育等司法建议，要求开发商、房产销售等在售楼时应就赠送物业费的金额、项目、期限、方式等内容进行书面约定，加强对赠送物业费行为的监督检查，加强对业主、开发商、房产销售等的宣传教育，引导各方自觉遵纪守法。

　　住建部门收到建议后高度重视，复函提出会加强组织领导，成立专项工作小组，高效推进物业纠纷化解工作。同时要求全区物业公司针对开发商承诺应赠未赠物业费等情况进行自查并形成工作台账，积极与开发商沟通，妥善解决相关问题，促进物业管理行业健康发展。

　　此外，清城法院还与清城区住建局共同发文，向全区物业公司发出《关于加强物业纠纷调解工作的通知》，要求各物业服务企业加强行业调解组织的建设，全面梳理物业服务过程中存在的问题和群众投诉的焦点问题，制定、完善相关管理制度，落实查摆问题清单及整改方案，从源头上减少各类物业纠纷的发生。

　　近年来，清城法院坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，通过示范案例、司法建议、府院联动等措施，促进行业纠纷实质性化解。物业纠纷诉源治理调解中心自2023年9月成立以来，共受理物业纠纷案2981件，调解成功率近50%。