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　　东莞常平一小区因逾期交房后再出现逾期办证问题，278户业主日前集体起诉开发商，要求赔偿损失。针对双方积怨已久且部分业主与开发商是二次对簿公堂，东莞市第三人民法院积极引导双方通过诉前调解方式解决纠纷，通过耐心说法析理释明责任，并开通绿色通道快速办理，促成其中104户业主在诉前与开发商达成和解。

　　业主

　　逾期交楼逾期办证，告你！

　　2014年，东莞常平某小区楼盘公开发售，家住常平的张先生看房后也决定买一套，于是在当年7月份和小区开发商签订了商品房买卖合同，合同约定2016年6月30日前交房。合同签订后，张先生足额支付了购房款，没成想等啊等，直到2017年6月，他才收到小区开发商寄来的收楼通知书。

　　经多次与开发商协商未果后，张先生等业主于2019年初陆续向法院起诉，要求开发商支付逾期交房违约金。好不容易胜诉了，判决才执行没多久，业主们又面临新的问题：开发商未按照相关法律规定办理楼盘的初始登记，房产证无法在合同约定日期内办理。

　　同属该小区的278名业主怒不可遏，到我院再次起诉开发商，要求支付逾期办证违约金。

　　开发商

　　业主不肯协商、销售低迷，我难！

　　考虑到该系列案涉及人数众多、影响较大，同时为缓解业主与开发商之间的矛盾，东莞市第三人民法院收案后积极通过诉前调解的方式集中化解纠纷，第一时间向双方了解情况并收集意见。

　　涉案开发商向我院承认确实存在逾期办证的情况，表示此前曾通过各种方式试图与业主们沟通，但鲜有业主肯出面，故无法进行协商，另外，今年受疫情影响，公司房产销售情况低迷，业绩大幅下滑，甚至入不敷出，企业目前经营状况不理想，要在短期之内赔偿这么大笔违约金确实存在困难，希望业主能给予一定的宽限期。

　　争议

　　违约金怎么算？双方互不让步

　　对此，东莞市第三人民法院民四庭多次组织业主代表、双方委托代理人进行调解，向涉案开发商反复解读法律，陈明利害，阐明其逾期办证的确属于违约行为，损害了大量业主的利益，应承担相应的法律后果，使开发商正视自身问题，拿出解决问题的诚意。开发商后对自己的逾期办证行为给业主们造成损失表示歉意，表态愿意承担赔偿责任。

　　然而，对于逾期办证违约金及起止日期的计算问题，双方却意见不一、争执不下。开发商主张按合同约定超过一年未报权属登记资料至产权登记机关备案的，按已收房价款的万分之五支付违约金，业主则主张合同约定的违约金计算标准明显过低，显失公平，要求从实际收楼日期次日起计至实际取得房产证之日止。

　　调解

　　法院说法析理促104户业主与开发商和解

　　针对双方这一争议焦点，承办法官以逾期办证的相关判例为依托，从案情、相关法律规定及当前经济形势下房地产企业所面临的困境向双方进行详细分析，让双方对逾期办证违约金的计算、付款时间等方案有合理的心理预期。

　　见双方态度有所软化且有意作出让步，法官进一步引导业主方从诉讼风险、成本等方面考虑，选择以和解方式解决纠纷，并耐心向业主们解释开发商目前经营存在的问题，希望业主们能考虑给予开发商一定的宽限期。

　　开发商亦向业主们承诺，会尽所能以最快速度支付赔偿款，若超过规定时间，业主可提高违约金计算比例向我院申请强制执行。

　　在法院的努力调解下，及在看到开发商的诚意后，104户业主陆续表示愿意接受我院调解。双方经过进一步磋商，各自让步，一致敲定了逾期办证违约金计算标准、支付期限等协议内容，业主们还同意另给予15天宽限期，若开发商在宽限期内仍未能付清款项，则向法院申请强制执行。

　　之后，我院对该系列案开通绿色通道，约谈业主代表及双方委托代理人，通过双方分别举证，对每户业主收楼日期、签收办证资料日期、逾期天数、违约金数额等逐一进行核对，并在对数确认之日起三天内将全部调解笔录、调解协议制作完成。双方委托代理人到我院签订调解笔录、调解协议后，我院三日内即将司法确认民事裁定书交到双方手上。

　　8月31日，随着最后一份民事裁定书送达双方，我院完成了该系列案104宗案件调解协议的司法确认工作。

　　“”这次的纠纷给我们开发商起到了警示和普法作用，我们也从中吸取了教训，以后一定严格按照合同约定办事，规范诚信经营。“涉案开发商相关负责人向法官表示。”

　　该系列案其他调解不成的案件现已进入立案审理程序。

（东莞市第三人民法院微信公众号）