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上图为邓楠法官（右二）在物业公司核对物业相关费用明细。 陈智敏 摄

　　“黄某支付自用水费124.2元、公摊水费10.35元、公摊电费134.48元、垃圾费40元。其他各业主需缴纳的具体费用明细在附表中一一明确……”这份详细的物业费用明细，竟然来自清远市清城区人民法院。这份精打细算的司法建议，打消了业主们的顾虑，不到一个月，182户业主全部自动缴纳了拖欠的物业费。

　　久积怨  爆纷争

　　故事还得从2012年清远市华花小区交楼说起。华花小区共有377户业主，花某公司是华花小区开发商原选聘的前期物业公司。

　　“垃圾清运不及时、小区公区打扫频次低、安保形同虚设、客服不重视业主的诉求及投诉……”入住后，众多业主投诉物业公司提供的服务不到位。

　　2019年12月，华花小区成立了业委会，经业主大会表决后解聘了花某公司，华花小区业主们的“烦心事”再度升级。

　　业主们本以为接下来换个新的物业公司，就能解决烦恼了多年的物业问题，没曾想，花某物业公司却“赖着”不走。

　　“还有近200户的业主拖欠水电费、物业费，我们走了去哪里收？”物业公司负责人陈某理直气壮。

　　“你们平时只管收费，却没看到有什么服务，再说欠多少你们说了算吗，肯定给我们算多了，不交！”部分业主情绪激动。

　　双方多次在物业服务质量、物业费用缴纳、退出腾空物业服务区域以及移交物业服务用房等问题中争执不休，各不退让，关系剑拔弩张，十年“死穴”无法破解。

　　2021年9月，业委会通过诉讼途径并经法院强制执行，对花某物业公司完成清退，但相关的物业费问题并未解决。

　　2022年底，花某物业公司将拖欠物业费的182户业主告到了清城区法院。

　　精调查  细算账

　　“双方矛盾尖锐，而且积怨多年，如果处理不善，很容易引起群体性问题。”物业公司提起的物业服务合同纠纷系列案摆在了清城区法院法官邓楠的案头，多年的经验让他感觉该系列案不简单。

　　果然，邓楠在物业公司提供的欠费明细中，发现了有近200户业主拖欠相关费用的这一事实，这引起了他高度的警惕:“涉及业主的人数可不是小数！”

　　案情复杂！邓楠马不停蹄，立即安排时间到华花小区展开了深入调查。

　　他在调查中发现，一分钱都不想交的业主几乎没有，大多都担心物业公司“瞎算”。而且，由于双方就物业服务质量、公共区域的使用收益等问题有“十年积怨”，已不再相互信任，调解工作难以开展。

　　“业主大会作出解聘决定后，物业服务合同已经终止，在指定交接时间后产生的物业费用无需支付，但是公摊维护费用、垃圾处理费系小区公共区域、公共设施实际支出的必要费用，花某公司已实际垫付的还是可以请求返还的。”邓楠在厘清本案的基本法律问题后，根据深入调查的结果，有了进一步的思路。

　　“固定双方所担心的数额争议是关键，争取判决一案、化解一片。”邓楠决定先行对业主黄某案作出判决，并以该生效判决作为“示范”，对双方聚焦的数额问题进行准确的计算，并明确起算时间、缴费具体项目等相关问题。

　　很快，清城区法院对黄某案作出支持物业公司主张的“在交接前产生的物业费用”和部分公摊费用、垃圾处理费的判决。

　　然而，黄某案判决后，并没有业主去主动缴费，大家仍在观望。问题又出在哪里？

　　发建议  防未然

　　“邓法官，黄某的物业欠费是确定了，可大家的所谓‘欠费’准不准确啊，还是不相信物业公司，我们只信法院。”业委会委员张某告诉邓楠。

　　张某还说，大家其实还有一个顾虑，就是会不会这次大家补交了，物业公司后面又说不够，甚至在补交完后还继续起诉业主们。

　　找到了业主们顾虑的原因，如何破解？

　　“由法院出面，给每一名业主一个准确的数额，才能消除他们的顾虑。”邓楠心想。

　　于是，邓楠以黄某案为范例，为每一户欠费的业主详细计算了费用明细，并向清远市华花小区业委会发出了那份“精打细算”的司法建议，建议业委会发挥沟通桥梁作用，按照司法建议书所明确的数额，号召业主主动支付自用水费、公摊水电费、垃圾费及指定交接时间前的物业费用。

　　“我们收到司法建议后，马上在业主群进行了转发，还是有部分业主对司法建议比较陌生，并没有响应法院主动补交的倡议。”业委会委员张某说。

　　邓楠得知业主李某在业主中较有威望，于是，邓楠找到李某说：“每一笔业主的欠费，都经过是经过核对的，物业公司提供服务欠佳，也按比例进行了减扣，物业公司也对所有核算的费用认同，法院始终是公平公正的，请相信我们！”

　　同时，邓楠还向李某阐述了不补交物业费可能面临的法律后果。

　　“物业公司服务是不到位，法官依法帮我们核减了，司法建议书里写得很清楚。要是不交，我们很可能会败诉，以后还可能会影响我们的信用……” 李某在业主群中陈明利弊。

　　在李某的发动下，182户业主很快交齐了物业费，十年的纠纷终于圆满解决。

　　针对物业纠纷案件逐年攀升的态势，清城区法院坚持能动司法、诉源治理理念，积极探索物业纠纷化解新模式，以联合上门、法治宣传、示范判决、司法建议等“多元工作法”，推动物业纠纷实质性化解。2023年以来，全院诉前调解物业纠纷1347件，调解成功915件，成功率达67%。