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佛山中院聚焦房地产领域，走访房地产行业协会、物业管理协会开展调研。佛山中院供图

　　近日，佛山中院对外正式发布《佛山法院加强产权保护优化营商环境房地产十大典型案例（2021年）》。此次发布的案例涵盖了商品房预售合同格式条款效力、以疫情为由主张租赁合同解除、村级工业园升级改造补偿款分配等多个方面。

　　今年以来，聚焦打造一流营商环境目标，佛山两级法院充分发挥司法审判职能，多点发力推动优化法治营商环境建设。其中，包括建设工程合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等在内的房地产纠纷，涉及利益主体众多、案情和法律关系较为复杂。作为重点案件类型之一，房地产纠纷的公正高效审理与市场主体健康发展密切相关。

　　为了全面提升房地产纠纷审理质效，佛山法院着力打造专业化审判团队，通过专业法官会议、繁简分流机制改革、走访行业协会、发送司法建议、深化“诉源治理”等多措并举提升办案质量，打造审判品牌。相关数据显示，今年前11个月，佛山两级法院新收房地产纠纷共计2.1079万件，审结1.9378万件，有力促进房地产市场规范有序发展。

　　同时，房地产纠纷中大多涉及司法鉴定环节，鉴定期限往往影响着审理进度。为此，佛山法院积极规范诉中司法鉴定程序，制定发布《关于审理建设工程合同纠纷案件司法鉴定操作规程（试行）》，对建设工程造价鉴定审查、工程质量鉴定、工程窝工损失鉴定等作出详细规定，进一步减少鉴定程序耗时，提高案件办理效率，为佛山优化法治营商环境保驾护航。撰文：唐梦吕慧敏

　　■案例选登

　　案例1：

　　某四建公司与某置业公司建设工程合同纠纷——通过妥善处理建设工程复杂争议，打破僵局，取得共赢

　　「基本案情」

　　某四建公司承建某置业公司发包的工程项目，其起诉要求某置业公司支付欠付的工程款及利息合共7000多万元。某置业公司亦提起反诉，要求某四建公司赔偿施工工期延误金、工程维修费等项目损失1500多万元。

　　法院明确该案主要争议为工程造价及修复费用问题后，积极引导双方厘清争议部分、无争议部分及存在质量问题的项目，协调双方共同选定具有资质的鉴定机构对工程造价及质量问题进行鉴定，并在此期间不断与双方耐心沟通，减少分歧，确保余下工程项目正常施工。鉴定报告出具后，综合案情考量，找到问题症结，通过长达3个月的耐心调解，成功促成双方就该工程款结算、支付、修复费用扣减等核心问题达成30余条的调解方案。

　　「典型意义」

　　近年来，建筑市场因管理不规范、资金不足等引发的建设工程合同纠纷频发，转包、违法分包、内部承包、挂靠等情况交织，大部分案件需要通过司法鉴定程序确定工程量、工程造价、质量修复费用等，耗时长、效率低。该案秉持节约当事人诉讼成本、促进共赢的原则，准确识别争议焦点、提前预判、全程介入沟通，在双方无意向继续履行合同的情况下，尽快落实已完成项目的鉴定，让施工方有序撤场，确保施工不间断。通过精心组织，促使双方高效达成调解方案，真正实现案结事了，有利于盘活建筑市场资源，激发市场活力，进一步促进建筑市场良性健康有序发展。

　　案例2

　　冯某某与某物业发展公司商品房预售合同纠纷——开发商减轻自身责任的格式条款被认定为无效

　　「基本案情」

　　冯某某主张某物业发展公司与其签订的补充协议中关于违约金的条款减轻了某物业发展公司的责任，应属无效，该公司应按照原合同约定承担逾期交楼违约责任。

　　法院经审理认为，某物业发展公司作为拟定格式合同的一方，免除了原合同约定的其交楼时一并提供测绘报告书的交付义务，对冯某某显失公平，且未采取合理方式提请冯某某注意，同时，该物业发展公司亦对逾期付款及逾期交楼违约责任、解除合同条件作了变更，将逾期交付时间节点由60日延展至180日，且限制自身向冯某某支付的违约金数额，显然是减轻自身责任、加重对方责任，相应条款应属无效，某物业发展公司仍应按照原合同的交付条件及违约金条款承担违约责任。

　　「典型意义」

　　商品房预售交易中的合同往往是开发商提供的格式合同，如开发商利用其交易优势地位，设定免责或者限制购房者权利的条款，将会引起多种纠纷并对商品房交易市场产生不利影响。本案立足公平原则，就开发商制定的免除自身责任、限制购房者权利的条款进行法律评价，明晰属于格式条款的内容，充分保护了购房者的合法权益，有助于倡导房地产市场主体合法合规经营，持续减少房地产交易主体间的矛盾集中点，净化房地产市场环境，促进房地产交易健康有序进行，切实从司法端发力，不断提升优化法治化营商环境的能力水平。

　　案例3

　　姚某、叶某与广州某公司房屋租赁合同纠纷——以疫情为由主张解除合同的，不予支持

　　「基本案情」

　　2018年10月，叶某与广州某公司签订《物业委托经营管理合同》，约定叶某将涉案公寓委托广州某公司进行管理经营，广州某公司每月向叶某支付固定收益。2020年初新冠肺炎疫情暴发，广州某公司与叶某就租金支付等相关事宜协商，但未能达成一致意见，叶某以广州某公司未按期支付租金为由诉至法院，诉请解除合同、支付租金、违约金并没收押金，广州某公司抗辩涉案合同已解除。

　　法院经审理认为，双方并未就涉案合同解除达成合意，且短暂的疫情并未导致合同目的无法实现，故涉案合同应继续履行，故对叶某关于解除合同、没收押金的诉请不予支持，同时对疫情期间的租金予以酌减。

　　「典型意义」

　　合同解除意味着合同法律关系的终结，会对当事人之间的权利义务关系带来重大影响，应审慎适用合同解除规则。本案法院依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》及《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的意见，坚持鼓励交易和利益衡平原则，维护交易的安定性，尽力修复破损的法律关系，保护当事人合法权益，切实维护经济社会发展稳定，实现法律效果与社会效果的统一。

　　案例4

　　卢某某与某塑料包装制品有限公司房屋租赁合同纠纷——因村级工业园升级改造所获得的补偿款应在出租人与承租人之间合理分配

　　「基本案情」

　　卢某某将一座自建厂房租赁给某塑料包装制品有限公司作生产、加工之用。因村级工业园升级改造，该自建厂房需进行搬迁。经过评估，卢某某获得了承租土地使用权补偿、建（构）筑物补偿、其他物资搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿等补偿项目，卢某某已经全额收取补偿款。某塑料包装制品有限公司主张其有权获得部分补偿款，双方对补偿款的分配产生争议，某塑料包装制品有限公司遂向法院起诉。法院经审理认为，某塑料包装制品有限公司对自建厂房投入了装饰装修，有权分得建（构）筑物补偿；其作为经营者，因厂房拆迁造成其停工停产并进行搬迁，确实存在损失，亦有权分得停产停业损失补偿、临时安置费等补偿。

　　「典型意义」

　　在租赁合同关系中，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。村级工业园升级改造是促进产业集群特色化、协同化发展，推动实现市域空间结构优化、城市功能完善和城市品质提升的重要举措。村改需要实施地上建筑物拆除、生产企业迁移等措施，故提供了建筑物补偿、搬迁费补偿、临时安置费、停产停业损失补偿等项目，生产企业需要进行搬迁并重新寻找经营地址，存在一段时间无法生产，且投入于建筑物上的装饰装修也无法充分利用。故出租人在实际收取补偿款后，应当与作为生产经营者的承租人进行适当分配，更符合公平原则。法院通过判决认定作为生产经营者的承租人可以适当分得补偿款，有助于支持中小企业的持续经营，减少经营者因村改受到的影响，推动村级工业园升级改造工作的顺利进行。