广东政法网_中共广东省委政法委员会

　　收楼不到1个月就发现房子渗漏水，跟开发商交涉后前前后后修了1年多还是有渗漏水，这让高女士非常“闹心”，提出解除合同遭拒后，她把开发商告上了法庭。

　　东莞市第三人民法院（下称：东莞第三法院）受理该案后，对房屋进行了现场勘查，认为开发商并未积极有效履行合同约定的维修义务，且渗漏水的质量问题严重影响高女士的正常使用，为此，判决解除购房合同，开发商退还房款及利息，并赔偿维修基金及装修损失等。

　　新买的房子几经维修还渗漏水，她状告开发商

　　2017年8月30日，高女士与东莞某置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，以115万的价格购买了东莞市樟木头镇某商业中心办公楼的1套房屋。之后，高女士按约支付了全部购房款，并于2018年8月28日收楼。

　　然而，收楼不到1个月，她就发现房屋存在渗漏水问题。报修后，东莞某置业公司派人对渗漏水部位进行了刷漆处理，但经测试仍渗漏水，于是又进行了钻洞灌浆处理。处理完之后，高女士以为问题已解决，没想到不到1年，她再次发现房屋又有多个部位渗漏水。向该公司反映后，公司又是派人对房屋进行刷漆处理。

　　对于这一补漏方法，高女士并不认同，于是向相关部门投诉。之后，双方在相关部门的组织下进行了调解，该公司同意重新做防水并于2019年年底按照高女士的要求进行天面防水加固。但到了2020年6月，高女士又一次发现房屋有新的渗漏水点。

　　发出解除合同通知无果后，高女士诉至法院，请求法院判决解除合同，东莞某置业公司退还房款并支付维修基金、印花税、利息、租金损失等。

　　对此，东莞某置业公司则表示，房屋已验收合格，渗漏水并非房屋质量问题，不会影响高女士对房屋的正常使用，亦未对其造成实际损失，且公司已在合理期间内积极修复，高女士也在相关部门组织调解时确认渗漏问题已解决。

　　开发商未积极履行维修义务，判决解除合同赔偿损失

　　东莞第三法院审理认为，从高女士房屋多次维修的过程来看，东莞某置业公司在发现房屋不同部位多次出现渗漏水问题后，并未积极查找原因并采取妥善有效的修复措施，仅针对渗漏水点进行局部处理，最终未能达到完全修复的目的。置业公司在高女士起诉后再一次对涉案房屋的渗漏水问题进行修复，并表示渗漏水情况已解决。但法院经现场勘查可见，房屋仍存在多处严重渗漏水的情形，且公共区域与房屋局部相连的墙身亦出现严重漏水、墙面剥落的情形。由此可见，置业公司并未积极有效地履行合同约定的修复义务，房屋渗漏水的质量问题已经严重影响了高女士的正常居住使用。

　　依据双方《商品房买卖合同（预售）》中“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同”的约定，以及置业公司消极履行合同约定的维修义务已致使高女士不能实现合同目的的情形。法院判决确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》解除，被告东莞市某置业有限公司向高女士退还购房款115万元及利息，支付维修基金、印花税在内的其他款项42421元及装修装饰损失43230元，高女士向开发商返还涉案房屋。

　　「法官说法」

　　房屋渗漏水能否据此解除合同？

　　要看是否符合合同约定或法律规定情形

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　渗漏水问题属于隐蔽的质量瑕疵，购房者往往在收楼后或入住后才能发现。购房者在保修期内发现了非因使用人的原因出现的渗漏水问题后，能否据此要求解除购房合同，应判断双方是否有合同约定，或是否属于《合同法》规定的“有其他违约行为致使不能实现合同目的”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形。

　　如果只是轻微的渗漏水，且经过修复可以正常居住使用的，就不属于上述情形，购房者可要求出卖人修复，或自行或委托他人修复（修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担）。但如果渗漏水情况比较严重，如本案中被告消极履行修复义务，经多次修复后仍存在多处渗漏水问题，就应当认定为“房屋质量问题严重影响正常居住使用”和“合同目的不能实现”，购房者可以要求解除合同并赔偿损失。