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　　房产因其稳定、回报率高的特点，在交易市场上异常火热，这股“热潮”也吹到了法院的司法拍卖中。但不可忽视的是，因房产属于不动产，因此过户手续相对繁琐，更是不易交付，存在一定的购买风险。

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　　房屋已被拍卖 却仍有亲属居住

　　过户是否有风险？不少市民都对司法拍卖房屋存有这样的担心。据悉，司法网拍中的房屋均可凭法院出具的文书办理过户手续。少数受到限制的房屋，如仅能在村内居民中流转的村屋，则仍采用传统拍卖方式，以核实竞拍人资格。但竞买人仍需尽到注意义务，如因自己不符合限购条件等导致无法过户的，风险则应自行承担。

　　需要注意的是，网拍公告上都注明过户所需费用由买受人承担，而部分被执行人的商品房仅办理了网签即被拍卖。在这种情况下，买受人则需支付确权办证所需费用及过户转让费用，相当于支出了两笔费用。“因评估方会考虑到这部分支出，便提前在评估价内作相应扣减，并不是让买受人额外支出。”佛山南海法院资深执行员黎健明对此解释道，“房产拍卖中，真正难的并不是办证，而是交付。”

　　据悉，司法拍卖房屋在交付时往往会遇到诸多问题，以南海法院为例，一次性顺利办理交付的房屋仅占所有拍卖成功房屋的60~70%，其余都是需要执行法官不断协商、做工作，甚至是采取强制措施才能解决的，也会出现竞买人疲于办理交付，要求退款的情况。

　　黎健明承办的一件案件中，被执行人林某欠银行贷款十余万元及他人欠款数十万元，经过判决确认并生效后，南海法院依法拍卖其位于南海大沥的房屋，最终林某的房屋以150余万元的价格成交。在拍卖前多次上门张贴异议公告、网络拍卖告知书等材料时，因不持有钥匙，工作人员未能进入房屋，也未发现屋内有人居住。

　　2017年1月，工作人员在拍卖成交后上门贴迁出公告，撞见林某八十多岁的老父亲住在屋内。老人表示，不管法院怎么做，其都不会搬出房屋。奈何黎健明也无法联系上在国外工作的林某，执行一度陷入僵局。

　　3月，黎健明通过林某的前妻找到林某本人的联系方式，在电话中“软硬兼施”地让林某回国配合办理迁出。林某拖延几次后，终于在清明节假期回国，并在4月底带父亲迁出了旧屋，与买受人办理了交接。“我们已提前准备好了拘留决定书，如被执行人当场反悔，则立即拘留，强制迁出。”黎健明回忆起当时的情况说道。

　　像这样拍卖成交后仍有被执行人亲属居住在内的情况并不少见。“我们首先释法明理，尝试说服家属尽早迁出房屋，但若被执行人及其家属仍拒不配合，根据法律规定，这属于严重妨害执行的行为，法院可依法对其处以罚款或司法拘留。”南海法院执行局副局长敬志超表示。

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　　买卖不破租赁 租户应及时维权

　　交付难的另一种情况则是拍卖房屋带有租约。根据我国“买卖不破租赁”的法律规定，即使产权人变更，承租人也有权要求买受人继续履行租约。所以，法院在张贴拍卖公告时，也会一并通知租户限期内提交租赁合同、租金收据等材料，及时主张自己的承租权及优先购买权。法院经过审核后如认为房屋上的租约合法有效，则会在拍卖展示界面中注明房屋带租约拍卖，竞拍人需在竞得后继续履约。

　　实践中，则往往出现承租人提交“不合常理”租约的情况，如与原屋主约定的租期动辄数十年、约定的租金过于低廉、一次性交付十年租金等。法院则可认定该租赁合同不再具有“不破租赁”的效力。对此，承租人也并非一筹莫展，可提出执行异议，进行进一步的听证审查。

　　“这间房他已经抵给我了，如今这是我的房产！”曾有法官上门查封时，发现屋内竟已住了别人，原来是债权人与债务人约定以房抵债，债权人已经接收房屋并居住在内。

　　“房产不比普通动产，登记才是产权转移的生效要件，私下的以房抵债协议并不当然具有效力。”黎健明表示，以房抵债协议可能影响其他债权人的利益，故不能仅以协议为根据主张房屋所有权，而应立即起诉确认债务内容，法院将按债务人所欠债务比例分配房屋拍卖所得款。

　　法官提醒有参与司法拍卖意向的市民，司法拍卖毕竟不同于二手房买卖，承办法官也并非房屋中介，有意竞拍者在拍卖前务必要仔细阅读拍品介绍、拍卖公告，并在法院工作人员的带领下上门实地看房，仔细了解房屋的各方面情况后再“下手”，万万不可仅为“贪便宜”而匆忙购买。

                                                                                                                                                                                                                （来源：南方法治报）