广东政法网_中共广东省委政法委员会

　　8月22日，广东省高级人民法院发布一批不动产租赁合同纠纷典型案例，涉及加价电费的退还、优先承租权“同等条件”的判断、长租公寓运营商与业主之间法律关系的区分标准等多种常见的不动产租赁合同纠纷。

　　其中，在某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案中，法院认为承租人的经营范围应当符合地方政府对产业园区的发展定位，是其具有优先承租权的前提之一，助推了产业结构优化升级，为发展新质生产力“撑腰”“打气”；在某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案中，法院判令出租人向承租人退还超过国家电价标准收取的电费，确保国家政令通畅，切实维护企业、群众的合法利益；在某经济合作社诉黄某土地租赁合同案中，法院判令擅自变更土地用途的承租人恢复原状、交还土地，引导农村土地依法依规使用和流转，护航乡村经济绿色发展。

　　不动产租赁市场发展关乎国计民生，与人民群众的切身利益息息相关。近年来，广东法院充分发挥司法裁判的规范引领作用，为减少不动产租赁纠纷、保护民生权益、促进市场经济健康发展提供有力的司法服务和保障。今年上半年，全省法院新收不动产租赁合同纠纷案件1.79万余件，同比下降11.56%，审结案件1.68万余件，同比上升4.79%。

　　承租人经营范围不符合产业园区发展规划，不符合行使优先承租权的“同等条件”

　　——某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案

　　基本案情

　　某实业公司承租某厂的厂房用于贵金属设计及生产，双方签订的租赁合同约定，合同期满后承租人在同等条件下有优先承租权。合同履行中，租赁厂房所在产业园区被政府纳入当地新兴产业空间布局规划，定位发展半导体。某厂就此两次函告某实业公司，因园区整体规划调整及发展需要，租赁期限届满后将不再续签合同。合同到期后，某厂与从事半导体生产研发的某公司签订租赁合同，某实业公司以其优先承租权被侵害为由起诉，请求某厂支付违约金、赔偿经营损失及搬迁损失。

　　裁判结果

　　深圳市坪山区人民法院一审认为，租赁物的用途直接关系租赁物的价值维持，是同等条件的重要考量因素。地方政府将租赁厂房所在园区的发展方向定位为“半导体”，某实业公司的经营范围为“贵金属”，不符合园区整体发展规划，故认定某实业公司不符合行使优先承租权的同等条件，判决驳回某实业公司的诉讼请求。某实业公司不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

　　典型意义

　　地方政府基于区域产业布局、环境保护和安全生产等因素全盘考虑，确定产业园区的发展规划和战略定位。出租人对入驻企业的经营范围进行审查，确保产业园区发展符合政府发展纲要、租赁物保值增值，既是其应当承担的社会责任，也符合商事主体的营利性特征。本案明确了优先承租权的行使要件，界定了“同等条件”的考量因素，对培育新质生产力、优化市场结构、护航地区经济高质量发展具有重要意义。

　　超出国家电价标准违法收取的电费应予退还

　　——某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案

　　基本案情

　　承租人某发展公司与出租人某市场公司在租赁合同中约定，商铺水电费按商业用途计价，由某发展公司支付。合同履行期间，某市场公司按1.35元/度的标准向某发展公司收取电费128万余元，而供电部门根据某发展公司使用分表的电量，按工商业电价标准计得上述期间的应收电费为61万余元。某发展公司起诉请求某市场公司返还多收电费67万余元。

　　裁判结果

　　广东省高级人民法院再审认为，出租人按1.35元/度的标准计收电费的行为，违反了我国电力法中“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”的强制性规定，该行为无效。出租人虽辩称电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”，但未能明确损耗、折旧具体金额并举证，将物业费纳入电费的行为亦有违电力法“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”的强制性规定。综上，出租人应退还高于国家电价标准收取的电费。

　　典型意义

　　电力是人民群众日常生活的必需品，电价关乎国家宏观政策的执行，故电价规定属于效力性强制性规定。租赁合同中约定高于国家电价标准收取电费的条款，以及合同履行中出租人高于国家电价标准收取电费的行为，均有违电力法的强制性规定，属于无效的民事法律行为。本案对超过国家电价标准收取电费的行为给予否定性的评价，明确承租人可以请求出租人返还多收电费的裁判规则，对确保国家政令通畅，将电价红利传导至终端用户，让现代化建设成果更多、更公平惠及社会大众具有指导意义。

　　因行政征收导致租赁合同解除，承租人有权请求分配停产停业损失补偿款

　　——陈某诉某公司房屋租赁合同纠纷案

　　基本案情

　　陈某承租某公司房屋从事生产经营。在租赁合同履行中，因公共交通建设需要，案涉房屋所在地块被征收导致租赁合同提前解除。出租人某公司作为被征收人领取了包括停产停业损失在内的补偿款后，与承租人陈某就停产停业损失补偿款的分配无法达成一致意见。陈某遂起诉主张分配停产停业损失补偿款。

　　裁判结果

　　广州市荔湾区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同仅约定土地使用权补偿款、建（构）筑物补偿款归出租人所有，未就停产停业损失补偿款的分配作出约定。实践中，因征收而遭受停产停业损失的主体可能同时包括出租人和承租人，故在合同没有排除承租人该项权利的情况下，承租人有权请求分配。综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素，酌定陈某与某公司按1:9的比例分配停产停业损失补偿款。一审判决后，双方当事人均服判息诉。

　　典型意义

　　行政征收经营性用房会对租赁双方的正常生产经营活动造成客观阻碍，故应给予一定的经济补偿。在合同未作约定的情况下，蒙受损失的租赁双方均有权请求分配。本案通过分析可能影响各方损失程度的因素，确立了综合考虑剩余租赁期限、租金标准及经营用途等因素，合理确定分配比例的裁判规则，对保障生产经营者的合法权益、促推城市更新及城中村改造具有积极意义。

　　长租公寓运营商受业主委托与承租人所签合同直接约束业主

　　——李某诉徐某房屋租赁合同纠纷案

　　基本案情

　　李某作为案涉房屋的所有权人，与某物业公司签订《房屋租赁管理服务合同》并出具《业主授权书》，由某物业公司为房屋提供租赁管理服务。某物业公司向徐某出示《业主授权书》后，以公司名义与徐某签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给徐某，徐某依约预付了一定期限的租金。租赁期限内，因某物业公司拖欠李某租金，李某诉请徐某腾退房屋，并按某物业公司拖欠的租金数额支付租金。

　　裁判结果

　　深圳市福田区人民法院一审认为，李某委托某物业公司出租管理其房屋，某物业公司在向徐某披露上述代理关系后，以公司名义与徐某签订房屋租赁合同，该合同直接约束李某和徐某，某物业公司收取租金的行为，对李某发生效力。徐某在已足额支付租金的租赁期限内，对租赁房屋享有占有使用权。李某无权请求徐某腾退房屋并重复支付租金。一审判决后，双方当事人均服判息诉。

　　典型意义

　　长租公寓运营商对房屋的控制管理权可能基于业主的委托，也可能基于与业主的租赁合同。两种不同的法律关系下，各方的权利义务不同：如运营商与业主之间为委托合同关系，且运营商在与承租人订立合同时披露了该代理关系，则运营商与承租人签订的租赁合同直接约束业主与承租人；如运营商与业主之间为租赁合同关系，运营商又将房屋转租给次承租人，则根据合同相对性，转租合同仅约束运营商和次承租人。本案以运营商是否持有并披露业主签名的授权委托书作为二者的区分标准，确立了委托合同关系的认定规则，对于指引人民群众审慎缔约、理性维权，维护租赁市场秩序，促进租赁住房行业良性发展具有积极意义。

　　承租人确认按现状承租，不得以面积差异为由主张减少租金

　　——某管理公司诉温某房屋租赁合同纠纷案

　　基本案情

　　出租人某管理公司与承租人温某在房屋租赁合同中约定，房屋按现状出租给温某，未约定租赁面积，亦未约定租金按房屋面积计算。温某确认其在承租前已查看现场，确认知晓房屋现状。租赁期限内，因温某拖欠租金及水电费，某管理公司主张解除合同。温某辩称，房屋的实际租赁面积明显小于某管理公司在缔约阶段告知的房屋面积，故租金应按实际面积予以减少。

　　裁判结果

　　佛山市中级人民法院二审认为，案涉租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为按套整体计租。且温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故其与某管理公司达成按现状租赁、确定租金标准的合意，是建立在对房屋面积有清楚认知的基础上。故温某的抗辩缺乏事实依据，不予支持。

　　典型意义

　　租赁行业常见的计租方式有两种：按面积确定租金单价和按套整体计租。租赁合同通常会写明租赁物的面积与地址，但约定的租金标准并非“X元/平方米（或者‘亩’等面积单位）”，则推定为按套整体计租。本案确立了计租方式的认定规则，对承租人有违诚信的抗辩不予采纳，对弘扬社会主义核心价值观、推动诚信社会建设、培树严守合同的契约精神、减少诉讼纠纷具有积极意义。

　　租赁合同无效且未到期，承租人应赔偿免租期的部分占有使用费

　　——翁某诉王某房屋租赁合同纠纷案

　　基本案情

　　出租人翁某与承租人王某签订的房屋租赁合同有免租期条款。合同履行中，因承租人王某拖欠租金，出租人翁某诉请解除合同并补足免租期租金。经查明，该租赁房屋未取得建设工程规划许可证。

　　裁判结果

　　广州市中级人民法院二审认为，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同无效，双方对合同无效各负50%过错。但双方设定免租期的真实意思，可以作为处理免租期租金收益损失的参考，故参照租赁合同约定的月租金、剩余租赁期限比例计算免租期内的占有使用费，并根据当事人过错程度判决由承租人赔偿其50%给出租人。

　　典型意义

　　出租人给予承租人免租期的目的，在于按期取得整个租赁期内的全部收益，在该目的未能完全实现的情况下，出租人有权请求承租人予以适当赔偿。从承租人的角度，其依据无效合同取得的免租期内的占有利益，也应相应返还。本案确立的无效合同免租期条款处理规则，较好平衡了租赁双方的利益，避免不诚信的一方通过无效合同获取比有效合同更多的额外利益，树立了诚信守法的价值导向。

　　缔约时未如实披露已设定抵押权的事实，应赔偿承租人因抵押权实现而遭受的损失

　　——李某诉某实业公司土地租赁合同纠纷案

　　基本案情

　　出租人某实业公司与承租人李某签订土地租赁合同前，未向李某如实披露租赁土地已设定抵押权的事实。合同履行中，因抵押权实现，出租人由某实业公司变更为案涉土地使用权的受让人。受让人要求月租金提高2万元，李某基于前期投入成本尚未回收，且为免于向地上建筑物的多名承租人承担违约责任的考虑，同意买受人提出的租金标准。李某遂诉请某实业公司支付违约金10万元，并赔偿剩余租赁期限内的租金差额损失。

　　裁判结果

　　云浮市中级人民法院二审认为，某实业公司在缔约阶段未如实告知李某租赁土地的抵押情况，在双方的租赁合同因抵押权实现而解除的情况下，李某有权请求某实业公司承担违约责任。李某因抵押权实现而遭受的直接损失，主要体现为多付租金，而合同约定的违约金低于李某的损失，故综合考虑某实业公司的违约程度、剩余租赁期限比例等因素，对李某合理期限内的租金差额损失予以支持，并判令某实业公司向李某支付违约金。

　　典型意义

　　抵押在先，租赁在后，是“买卖不破租赁”的例外规则。在该情形下，因抵押权实现而导致租赁物发生所有权变动的，租赁合同解除。在本案出租人违约导致租赁合同解除的情况下，承租人积极实施替代交易，维护下一手租赁交易的稳定。本案对承租人及时止损、减少矛盾冲突的做法予以肯定，引入替代交易规则计算守约方的可得利益损失。本案对引导合理维权、减少纠纷诉讼、促进租赁物的有效利用以及维护社会稳定具有重要意义。

　　承租人违约变更土地实际用途，出租人有权解除租赁合同

　　——某经济合作社诉黄某土地租赁合同案

　　基本案情

　　黄某与某经济合作社签订了土地租赁合同，约定土地用途为开办养殖场。合同履行中，经行政主管部门调查发现，黄某在养殖场内私设电镀厂。某经济合作社遂以黄某变更土地实际用途为由诉请解除合同、收回租赁土地。

　　裁判结果

　　清远市中级人民法院二审认为，黄某未按约定的用途使用土地，擅自在农用地上开办电镀厂，致使土地资源受损，某经济合作社有权解除合同。故判决解除合同、限期恢复原状并交还土地。

　　典型意义

　　承租人擅自将约定用于养殖的农用地变更为工业用途，不仅构成违约，而且违反了土地用途管制制度。本案审理法院通过自觉融入农村环境治理体系，对擅自变更土地用途的行为予以约束和警示，引导租赁双方依法依约使用和流转土地，对保护农村生态环境、推动农业绿色高质量发展、服务和保障乡村振兴具有示范意义。