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　　买房时规划的“绿化架空层”，怎么就变成了物业员工宿舍？小区里的架空层究竟归谁？近期，深圳市南山区人民法院发布一起建筑物区分所有权纠纷案，南山法院判决开发商和物业公司向小区业委会支付2017年3月起至2019年1月止的架空层占有使用费。

　　据悉，2010年9月，A小区一期正式验收交付，其中3栋1楼架空层规划和竣工验收记载的用途均为“绿化架空”。10月底，小区开发商B公司通知各业主办理入伙，C物业公司为A小区的物业管理服务单位。在小区入伙时，架空层已被B公司改造成两层员工宿舍，供C物业公司员工免费居住。

　　2017年10月至2018年3月，区规划土地监察大队多次向B公司下发拆除违法建筑公告，因其未经批准擅自在3栋1楼搭建隔层及封闭房间，要求其自行拆除3栋一楼加建部分。2019年1月，架空层由土地监察队拆除。

　　2019年7月，A小区业主委员会诉至法院，请求判令开发商B公司和C物业公司支付自2010年10月入伙后至2019年1月被拆除期间架空层的占有使用费用。理由是，在2017年10月看到公告后，业主们才发现架空层原属“绿化架空”区域，所有权应属于全体业主。B公司擅自改造加建和C物业公司长期占用的行为侵犯了业主的共有权。

　　B公司辩称，其与A小区初始购房业主签署的购房合同中已明确约定：不分摊面积的建筑区域权利归属卖方，小区架空层属不分摊面积，所以B公司有权依据该合同享有架空层的权属。

　　C物业公司辩称，涉案小区架空层的建设由B公司改造加建，拆除、赔偿与C物业公司无关。

　　南山法院审理后认为，根据物权法规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　依据当地规划和自然资源局回函确认，涉案架空层功能确系“架空绿化”，其功能作用在于服务居民生活，提高居民生活环境质量，故该架空层应属小区公用设施，依法归涉案小区全体业主共有，应由全体业主共同管理，B公司和C物业公司无权占有使用。即使买卖双方在购房合同中对涉案架空层权属作出约定，但该约定并不能产生物权变动的法律效力。故B公司据此主张其对架空层享有物权，于法无据，法院不予采纳。在涉案架空层违法建筑物被拆除前，该架空层实际被B公司及C物业公司占用，导致业主无法使用该架空层，两公司应承担相应的侵权责任，向业主赔偿损失。入住小区后，业主们疏于管理，导致架空层被长期占用，亦应当对扩大的损失承担责任。根据B公司的抗辩，参照诉讼时效的法律规定，确定两公司应支付业委会自起诉之日起前三年的占有使用费。

　　综上，法院酌定两公司向A小区业委会支付2017年3月起至2019年1月止的架空层占有使用费。该判决已生效。