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　　“撤诉了！物业撤诉了！听说和开发商谈妥了，我们的物业费能兑现了......”

　　“哇，我们小区的一千多户都能解决，法院这次真帮了大忙！”

　　8月的清远，经历了白天的高温炙烤，晚上终于迎来了徐徐微风，某小区的人们纷纷出来散步闲聊，好消息就此越传越开，久违的欢声笑语不断飘向远方。

　　回想这一年多以来，小区业主、开发商与物业公司之间此起彼伏的矛盾与冲突，曾经的焦灼、无奈、群情激愤，仿佛就在不久前......

　　说好的“大礼包”

　　变成“大烦恼”

　　“一千多户业主长期没有支付物业费，拖欠费用已过千万。目前我们经营困难，小区服务难以正常开展，只能先把部分业主诉上法庭。” 

　　2023年一开年，清城区某物业公司负责人就向清远清城法院递交了起诉材料，要求69户业主支付拖欠的物业费合计40余万元。

　　清城法院立案庭收案后，第一时间将案件转至物业纠纷调解中心，由邓楠法官联合专职调解员开展诉前调解。

　　“这小区地理位置好，口碑和房型也不错，我们当时在犹豫价格的时候，销售信誓旦旦说买就送五年物业费，我们这才买的。说好了免交五年，现在凭什么让我们交？”

　　“就是，买房的时候都说得好好的，现在说不认就不认了，还叫我们自己找开发商解决，我们上哪儿找开发商？你说我们是不是很冤？”

　　眼见着购房时承诺的“大礼包”现在变成了“大烦恼”，业主们都愤愤不平。

　　原来，该案并非普通的拖欠物业费纠纷，而是开发商因资金断裂，在销售房屋时曾口头承诺赠送五年的物业费，但并未实际履行，才导致这69名业主成了拖欠物业费的被告。

　　“眼下看着是69名业主，但稍微处理不慎，可能会触及小区1000多名业主物业费的问题。”邓楠深知这批案子的重要性。

　　瞄准时机巧出手

　　1000多万，兑现！

　　考虑到该案涉及多方利益，解纷还得抓住“牛鼻子”，邓楠联系了开发商，尝试寻找突破口，但开发商一再表示资金着实困难，没办法支付也不愿意进行商议，该案一度陷入困境。

　　邓楠深知以开发商目前的状况，即使作出判决，执行也是难题，唯有等时机好转才有可能解决，当务之急是缓解业主和物业的矛盾。

　　紧接着，清城法院联合区住建局、市物业管理协会召开物业纠纷调解工作座谈会，召集了11家物业服务公司负责人参加，就解决物业纠纷、开展调解工作等的重点难点问题进行深入沟通交流，最终共同作出暂缓处理该批案件、物业公司暂缓向业主追缴物业费的决定。

　　今年5月，国家接连发布多条房地产行业的利好政策，众多房地产项目重启。邓楠觉得，解决的时机来了，遂重启了该批案件的处理。

　　“虽然你们当初多是口头承诺赠送物业费，业主也并没有向法院提交和你们的书面协议，但赠送物业费一事有许多旁证，这点是事实。”邓楠言之凿凿地向开发商讲事实摆依据，并从法律角度指出开发商应遵守诚信原则。

　　“法官，我们承认当初是说了买房就送物业费，但现在要是兑现了这69户，后面还有一千多户，总金额1000多万呢，我们真的有困难。”形势比人强，开发商负责人也很无奈。

　　“你们和物业公司其实都属于同一家集团，物业费除了现金支付以外，还有没有其它解决方式？”此时，邓楠的一句话打开了新思路。

　　经过多次与开发商及物业公司的沟通以及用情说理、用心释法，最终在住建部门的协调下，开发商与物业公司达成协议，1000多万元的物业费由开发商以现金和商品房抵扣的方式兑现给物业公司，一千多户业主得以成功兑现“赠送5年物业费”的承诺，案件得以圆满解决。

　　为物业管理开“良方”

　　从源头“减”纷

　　“赠送物业费的行为涉及购房人及物业公司多方的利益，且赠送期间较长，若不进行相应的规范，很容易发生虚假承诺欺诈购房者人的情况。”案件解决后，邓楠的思考仍没有止步。

　　为避免类似纠纷的产生，清城法院向住建部门发出了加强规范性引导、监督检查、宣传教育等司法建议，要求开发商、房产销售等在售楼时应就赠送物业费的金额、项目、期间、方式等内容进行书面约定，加强对赠送物业费行为的监督检查，加强对业主、开发商、房产销售等的宣传教育，引导各方自觉遵纪守法。

　　住建部门收到建议后高度重视，复函提出会加强组织领导，成立专项工作小组，高效推进物业纠纷化解工作。同时要求全区物业公司针对开发商承诺应赠未赠物业费等情况进行自查并形成工作台账，积极与开发商沟通，妥善解决相关问题，促进物业管理行业健康发展。

　　此外，该院还与清城区住建局共同发文，向全区物业公司发出《关于加强物业纠纷调解工作的通知》，要求各物业服务企业加强行业调解组织的建设，全面梳理物业服务过程中存在的问题和群众投诉的焦点问题，制定、完善相关管理制度，落实查摆问题清单及整改方案，从源头上减少各类物业纠纷的发生。

　　近年来，清城法院坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，通过示范案例、司法建议、府院联动等措施，促进行业纠纷实质性化解。自2023年9月成立以来，该物业纠纷调解中心共受理物业纠纷案2981件，调解成功率近50%。